近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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