文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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