近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业长征有多长公里 红军长征一共用了几年内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部长征有多长公里 红军长征一共用了几年收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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