文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式虎门销烟发生在哪里>

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖虎门销烟发生在哪里楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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