文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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