5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机双修是指什么意思，双修是怎么进行的获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)双修是指什么意思，双修是怎么进行的绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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